miércoles, 27 de enero de 2010

Oportunidades del mercado inmobiliario para inversores


Fuente: Iprofesional
Los primeros días del año definieron un nuevo panorama para algunos inmuebles después de haber sido duramente golpeados por la crisis internacional. Los especialistas auguran una suba en los precios de venta mientras que la caída de los alquileres encontró su piso. Apuntes sobre la rentabilidad. Informe de Iprofesional.

La avidez de los inversores por refugiarse en el ladrillo, ante un dólar estable y tasas de interés poco atractivas, favoreció la demanda de inmuebles en algunos segmentos que, hasta ahora, habían sido golpeados de lleno por la crisis.
La tendencia comenzó a manifestarse impulsada por dos factores. Por un lado, una leve reactivación en las expectativas y el ánimo de la gente y, por el otro, el alejamiento del fantasma del derrumbe económico y el miedo a perder el empleo.... (seguir leyendo)

Como consecuencia de esta recuperación  dos tipos de proyectos mostraron rápidamente un cambio de tendencia. Se trata, específicamente, de las oficinas y los locales comerciales, que han comenzado a dejar de lado la dura realidad que les tocara afrontar durante gran parte del 2009.
"El mercado vive hoy un fenómeno interesante que es la reaparición del interés de la demanda por comprar, a pesar de que suben los precios, mientras que los alquileres vienen de caídas de hasta 20% y recién ahora empiezan a estabilizarse", comentó Diego Cazes, vicepresidente de LJ Ramos y director de la División Oficinas.
En el caso de locales comerciales, la reactivación de la demanda también se motorizó notablemente.
En este segmento, la aparición de más compradores, ante una oferta limitada en cuanto a buenas ubicaciones en la Ciudad de Buenos Aires, impacta en el valor de los alquileres. "Lentamente vuelven los interesados y con ellos la suba de precios del m2", explicó Armando Pepe, de la inmobiliaria que lleva su nombre.
Por su parte Herman Faigenbaum, Managing Director de Cushman & Wakefield, también advirtió sobre un posible aumento del nivel de transacciones en 2010.
Ventajas de la inversión
Quienes miran a este tipo de propiedades se diferencian, en principio, por tener una visión a más largo plazo que los compradores de tierras o viviendas.
En general se trata de adquisiciones que se piensan mantener en el tiempo y el interesado no busca desprenderse en uno o dos años, como puede suceder en el caso residencial.
Esto justifica que se lleguen a pagar precios muy elevados aún cuando los alquileres atraviesan un período de caída como sucedía hasta hace algún tiempo.
"El que apuesta a las oficinas no mira el precio de la renta, sino que piensa puntualmente qué tipo de proyecto es y a quién le puede interesar", comentó Cazes.
Hay que tener en cuenta que los valores para la venta en un edificio AAA, que son los más interesantes para los inversores, son de u$s3.200 por m2 promedio, mientras que se pueden alquilar por un valor de u$s30 a u$s33 por m2, según un informe de LJ Ramos.
Además, al ser un inversor que busca los mejores activos a nivel local e internacional, con un dólar estable que no asegura una ganancia y tasas de interés que tampoco son buenas, prefiere el ladrillo que rinde entre 10% y 12% anual en dólares, en oficinas y locales.
"En locales comerciales el retorno anual por alquiler, si se trata de una propiedad en Avenida Santa Fe o Florida, puede establecerse entre un 5% o 6% anual, porque son inversiones muy seguras con alta demanda e igualmente rentables. Un ejemplo es el local de Santa Fe y Coronol Díaz donde estaba C&A. Ya fue alquilado por Frávega, y el que desocupa, a media cuadra, también tiene un inquilino", agregó Marcelo Zuliani, director de Locales de Colliers International.
La demanda se reactiva
Por el lado de oficinas, Javier Dborkin confirmó que el apetito inversor está volviendo fuertemente porque "cualquier empresario con excedente de capital tiene dificultad para colocarlo, entonces el ladrillo es la primera opción".
En el caso de locales lo mismo admite Zuliani, quien ve una recuperación del mercado con precios estables o con tendencia a la suba y Pablo Vivot, Director de retail de LJ Ramos, quien explicó que las grandes marcas han vuelto a buscar locaciones.
"Ahora las empresas se están activando porque las ventas de fin de año fueron buenas", agregó.
Además de los grandes inversores, aparecen también algunos particulares que buscan pequeños espacios para destinarlos a servicios de consultoría con destino, muchos de ellos, al posterior alquiler a un tercero.
"Mi visión es que ahí habrá más movimientos de compraventa incluso que en las grandes superficies", agregó Dborkin.
La disminución de la vacancia en términos de m2 da cuenta de ello. "El año pasado de 5.000m2 libres que había en Capital Federal subieron a 45.000m2. La situación era realmente preocupante. Ahora, desde hace dos meses, con la reactivación se han vuelto a tomar 10.000m2 y creemos que seguirá esa tendencia", explicó Cazes.
Por otro lado, el directivo de LJ Ramos explicó que el mercado se encuentra en los niveles lógicos de vacancia, ya que lo ideal es que funcione con una disponibilidad del 8% al 10%, sobre un total de 500.000 m2 que fueron construidos para oficinas.
En cuanto a locales, Vivot agregó que una buena muestra de lo que está sucediendo son los grandes espacios que se alquilaron después de que marcas líderes los dejaron por la caída de las ventas. "El local de Santa Fe y Callao, ex Musimundo, fue alquilado por Movistar; y el de Avenida Alvear que ocupaba Armani, está en manos de Cardón", puntualizó.
Oportunidades
En un mercado donde las oficinas y locales comerciales vuelven a ser una buena opción, los expertos destacaron algunas claves para tener en cuenta y hacer un buen negocio.
Según los relevamientos de Cushman, los centros de distribución en buenas localizaciones del corredor norte y los edificios de oficina para usuarios corporativos en el corredor Libertador son los productos que van a tener mejor performance de cara al futuro.
Desde Andes Boston destacaron, además, los edificios de oficinas de 35 a 50m2, espacios pequeños pero que permiten invertir en dos propiedades y obtener dos rentas, en lugar de hacerlo en una grande.
Any Rubinat, del estudio que lleva su nombre, explicó que, dado que los bienes físicos de las empresas representan el 25% de los activos totales y que la productividad de la misma depende del desempeño de sus empleados, el diseño adecuado de los espacios de oficinas contribuye a mejorar la performance.
"Un entorno de trabajo estandarizado, modulado, flexible, que incorpore tecnología de avanzada y sistemas y materiales 'verdes' o sustentables, facilita la creación de espacios de trabajo amigables que influyen directamente en la productividad y la rentabilidad de las empresas", explicó.
Es por eso que es recomendable ocupar edificios que tengan modularidad en las carpinterías exteriores, en los cielorrasos, en la estructura con grandes espacios entre columnas, materiales de terminación y sistemas de seguridad y de acondicionamiento del aire y la iluminación, que contribuyan al cuidado del medio ambiente, sean renovables y fundamentalmente logren un ahorro sustancial en los consumos de energía, que pueden llegar del 30 al 40 por ciento.
Todo esto mejora el ratio de superficie utilizable/superficie rentable y hace que para la relocalización a nuevas oficinas, las empresas tengan que considerar una inversión de u$s300 a u$s350 m2 más mobiliario, según las condiciones del edificio.
En locales comerciales, las oportunidades tienen que ver especialmente con los rubros elegidos y la zona donde se ubican, según LJ Ramos. En este caso, se considera que los locales de productos más masivos, en zonas históricamente vinculadas al consumo premium, son los de mejor performance. Así, algunos negocios de accesorios han logrado posicionarse y crecer de forma notable en 2009.
El momento para invertir
En este escenario, seguido de cerca por los inversores, la gran pregunta es cuándo es el mejor momento para invertir.
Según los expertos, las búsquedas de propiedades están dándose cada vez con más fuerza, lo que impulsa los precios al alza. Lo mismo pasará con los alquileres.
Por otro lado, la gran pregunta es qué pasará con los desarrollos, especialmente en el segmento de oficinas. Para este año se sumarán varios m2 de edificios que están por terminarse y se proyectan algunas obras nuevas para 2011.
En locales, los shoppings serán los principales contribuyentes en m2, ya que en la Ciudad de Buenos Aires quedan pocos espacios libres.
De esta manera, los expertos aseguran que comenzar la búsqueda hoy puede asegurar un buen negocio.

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